საქართველოში უძრავი ქონების გაყიდვა ადმინისტრაციულად მსუბუქია, და ეს უკვირს ევროპიდან ჩამოსულ მესაკუთრეთა უმეტესობას. აქ არ არის გადაცემის გადასახადი, არ არის საგერბო მოსაკრებელი, არ არის კაპიტალის ნამატის გადასახადი იმ საცხოვრებელზე, რომელიც ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში გეკუთვნოდათ, მესაკუთრის ცვლილება კი ერთ სამუშაო დღეში, 270 ლარად რეგისტრირდება.
დასაგეგმი ორი რამაა: ორწლიანი წესი, რომელიც წყვეტს, საერთოდ გადაიხდით თუ არა რამეს, და დოკუმენტები, რომლებიც წყვეტენ, გარიგება ერთ კვირას წაიღებს თუ ერთ თვეს.
ისაუბრეთ გაყიდვაზე WhatsApp-ში · ჯერ მიიღეთ შეფასება
ორწლიანი წესი
ფიზიკური პირისთვის, რომელიც ყიდის საცხოვრებელ ბინას ან სახლს მისი მიწის ნაკვეთით, გადასახადს ფლობის ვადა განსაზღვრავს:
- ფლობა ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში: ნამატი თავისუფლდება საშემოსავლო გადასახადისგან. მოგებაზე არაფერს იხდით.
- ფლობა ორი წელი ან ნაკლები: ნამატის 5%.
- ყველაფერი, რაც საცხოვრებელი ფართი არ არის, ან გაყიდვა, რომელიც სამეწარმეო საქმიანობის ნაწილია: სტანდარტული 20%-იანი განაკვეთი.
შეღავათი მესაკუთრეებისთვისაა და არა დეველოპერებისთვის. თუ სისტემატურად ყიდულობთ, აშენებთ და ხელახლა ყიდით, შემოსავლების სამსახურს შეუძლია ეს საქმიანობა სამეწარმეოდ მიიჩნიოს და 20%-ით დაბეგროს, მიუხედავად იმისა, რამდენ ხანს გეკუთვნოდათ თითოეული ობიექტი. საკუთარი საცხოვრებლის ერთი გაყიდვა ბიზნესი არ არის; ოთხი გაყიდვა ორ წელიწადში კი შეიძლება იყოს.
თუ ობიექტი მემკვიდრეობით ან ახლო ნათესავისგან საჩუქრად მიიღეთ, რეჟიმი, როგორც წესი, ხელსაყრელია და ფლობის ვადა ამ გადაცემით არ ნულდება. დეტალებს აქ მნიშვნელობა აქვს, ამიტომ ხელმოწერამდე თქვენი კონკრეტული შემთხვევა გადაამოწმეთ.
როგორ გამოითვლება დასაბეგრი ნამატი
თუ 5% მაინც ვრცელდება, ის ნამატს ეხება და არა გასაყიდ ფასს. ნამატი არის გასაყიდი ფასი, მინუს შესყიდვის ფასი, მინუს ის ხარჯები, რომლებმაც ღირებულება მართლაც გაზარდა და რომელთა დადასტურებაც დოკუმენტურად შეგიძლიათ.
- შესყიდვის ფასი ისე, როგორც ის რეგისტრირებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაშია მითითებული.
- დოკუმენტურად დადასტურებული სარემონტო და გაუმჯობესების ხარჯები. ანგარიშ-ფაქტურები და არა მოგონებები. სწორედ ეს არის ყველაზე ხშირი მიზეზი, რის გამოც მესაკუთრე საჭიროზე მეტ გადასახადს იხდის: $30,000-იანი რემონტის ქვითრები უბრალოდ არ შეუნახავთ.
- გაყიდვასთან პირდაპირ დაკავშირებული ხარჯები.
კონკრეტული მაგალითი. ვაკეში ბინა $180,000-ად იყიდეთ, რემონტზე $25,000 დახარჯეთ და ანგარიშ-ფაქტურებიც გაქვთ, ხოლო თვრამეტი თვის შემდეგ $230,000-ად ყიდით. ნამატი $25,000-ია, გადასახადი კი $1,250. რომ გაგეყიდათ ექვსი თვით გვიან, ორწლიანი ზღვრის შემდეგ, გადასახადი საერთოდ არ იქნებოდა.
რა ჯდება გაყიდვა
| პოზიცია | ოდენობა | ჩვეულებრივ იხდის |
|---|---|---|
| გადასახადი ნამატზე | 0%, თუ ობიექტი ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში გეკუთვნოდათ; წინააღმდეგ შემთხვევაში ნამატის 5% | გამყიდველი |
| სააგენტოს საკომისიო | საბოლოო გასაყიდი ფასის 3%, გადასახდელი მხოლოდ ხელმოწერისას | გამყიდველი |
| საჯარო რეესტრში (NAPR) რეგისტრაცია | 150 ლარი ოთხ სამუშაო დღეში, 270 ლარი ერთ სამუშაო დღეში, 350 ლარი იმავე დღეს | მყიდველი, დამკვიდრებული პრაქტიკით |
| ნოტარიუსი | ფიქსირებული საფასური და არა პროცენტი | ჩვეულებრივ მყიდველი |
| დამოწმებული თარგმანი | ფასდება გვერდობრივ, როცა ერთ-ერთი მხარე ქართულად არ კითხულობს | ის მხარე, რომელსაც ის სჭირდება |
| გადაცემის გადასახადი ან საგერბო მოსაკრებელი | საქართველოში არ არსებობს | — |
ამდენად, ორწლიანი ფლობის შემდეგ $230,000-ად დადებული გარიგებისას გამყიდველის მთლიანი ხარჯი 3%-იანი საკომისიოა, დაახლოებით $6,900, და სხვა არაფერი. საქართველოში ფასის პროცენტზე მიბმული გადაცემის გადასახადი არ არსებობს.
რამდენ ხანს სჭირდება
- მომზადება: რამდენიმე დღე. საჯარო რეესტრის ამონაწერი, სართულის გეგმები, პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტები და ფოტო-ვიდეოგადაღება. ყველაზე ხშირად შეფერხებას სწორედ გეგმები იწვევს, რადგან ბევრ მესაკუთრეს ისინი არ აქვს.
- მყიდველის პოვნა: კვირებიდან თვეებამდე. ეს ერთადერთი მართლაც ცვალებადი ეტაპია, და მას სტარტზე დადებული ფასი წყვეტს. სწორად შეფასებული ცენტრალური ბინა, როგორც წესი, ერთიდან სამ თვემდე იყიდება; ოპტიმისტურად შეფასებული კი დგას, ფასი უკლდება და თვეების შემდეგ უფრო იაფად იყიდება.
- ხელმოწერა და რეგისტრაცია: ერთი სამუშაო დღე. ხელშეკრულებას ხელი ნოტარიუსთან ან უფლებამოსილ მარეგისტრირებელთან ეწერება, ახალი მესაკუთრე კი საჯარო რეესტრში 270 ლარად შეჰყავთ, ან იმავე დღეს 350 ლარად.
თუ საზღვარგარეთ ხართ, ხელმოწერა და რეგისტრაცია თქვენ გარეშეც შეიძლება ჩატარდეს — სანოტარო მინდობილობის მქონე წარმომადგენლის მეშვეობით. როგორ მუშაობს ეს პრაქტიკაში.
ორი სხვა გადასახადი, რომელიც მესაკუთრემ უნდა იცოდეს
ყოველწლიური ქონების გადასახადი. მას იხდიან ფიზიკური პირები, რომელთა ოჯახის წლიური შემოსავალი 40,000 ლარს აღწევს. ოჯახის 40,000-დან 100,000 ლარამდე შემოსავლისას განაკვეთი ობიექტის საბაზრო ღირებულების 0.05%-დან 0.2%-მდეა; 100,000 ლარზე ზემოთ — 0.8%-დან 1%-მდე. 40,000 ლარზე დაბალი შემოსავლისას საცხოვრებელი ფართი, როგორც წესი, თავისუფლდება, თუმცა მიწის გადასახადი მაინც გადასახდელია. დეკლარაცია მომდევნო წლის 1 ნოემბრამდე წარდგება, გადასახადი კი 15 ნოემბრამდე იხდება.
ქირის შემოსავლის გადასახადი. ფიზიკურ პირებზე გაქირავებული საცხოვრებელი ფართისთვის მთლიანი ქირის 5%, იმ პირობით, რომ ხარჯების გამოქვითვას არ მოითხოვთ, ხოლო კომერციული გაქირავებისთვის 20%. 5%-იანი განაკვეთი ვრცელდება როგორც დღიურ გაქირავებაზე, ისე გრძელვადიან ხელშეკრულებებზე. რა ქირის მიღება შეუძლია თქვენს ობიექტს.
რა უნდა გქონდეთ მზად გაყიდვაში გატანამდე
- ობიექტის საჯარო რეესტრის (NAPR) ამონაწერი — მიმდინარე და არა შესყიდვის წლისა.
- სართულის გეგმები. სერიოზული მყიდველები მათ პირველ რიგში ითხოვენ, და მათი არქონა გაყიდვას თვალსაჩინოდ აფერხებს.
- თქვენი პასპორტი ან ქართული პირადობის მოწმობა, და სანოტარო მინდობილობა, თუ ხელს სხვა მოაწერს თქვენ ნაცვლად.
- რეგისტრირებული ნასყიდობის ხელშეკრულება და რემონტის ანგარიშ-ფაქტურები, თუ რაიმე ალბათობით ორწლიანი წესი თქვენ არ გფარავთ.
- დადასტურება, რომ რეგისტრირებული გეგმარება ფაქტობრივს ემთხვევა. შემინული აივანი ან დაურეგისტრირებელი მიშენება მყიდველის შემოწმებისას აუცილებლად გამოჩნდება; ამის წინასწარ მოგვარება გაცილებით იაფი ჯდება, ვიდრე მოლაპარაკების მიმდინარეობისას.
მესაკუთრეების ხშირი კითხვები
ვიხდი თუ არა კაპიტალის ნამატის გადასახადს, როცა საქართველოში უძრავ ქონებას ვყიდი?
არა, თუ ფიზიკური პირი ხართ და ყიდით საცხოვრებელ ფართს, რომელიც ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში გეკუთვნოდათ: ნამატი გადასახადისგან თავისუფალია. თუ ის ორი წელი ან ნაკლები ხნის განმავლობაში გეკუთვნოდათ, განაკვეთი ნამატის 5%-ია და არა გასაყიდი ფასის.
განსხვავდება თუ არა ეს უცხოელისთვის ან არარეზიდენტისთვის?
ორწლიანი შეღავათი და 5%-იანი განაკვეთი იმავე საფუძვლით მოქმედებს. განსხვავდება სხვა რამ — თქვენი საკუთარი ქვეყანა: იქ, სადაც საგადასახადო რეზიდენტი ხართ, შეიძლება დეკლარაცია ან ვალდებულება წარმოგეშვათ, ხოლო დაგეხმარებათ თუ არა ორმაგი დაბეგვრის შეთანხმება, იმაზეა დამოკიდებული, რომელი ქვეყანაა ეს.
არსებობს თუ არა გადაცემის გადასახადი ან საგერბო მოსაკრებელი?
არა. საქართველოში არ არის ფასის პროცენტზე მიბმული ქონების გადაცემის გადასახადი და არც საგერბო მოსაკრებელი. გადაცემაზე ერთადერთი სახელმწიფო გადასახდელი საჯარო რეესტრის მოსაკრებელია, 150-დან 350 ლარამდე სისწრაფის მიხედვით.
რამდენად სწრაფად გადადის საკუთრება რეალურად?
ერთი სამუშაო დღე საჯარო რეესტრში 270 ლარად, ან იმავე დღეს 350 ლარად. რეგისტრაცია საქართველოში ქონების გაყიდვის ყველაზე ნელი ნაწილი ნამდვილად არ არის.
შემიძლია თუ არა გაყიდვა საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე?
დიახ, სანოტარო მინდობილობით, რომელშიც მითითებულია ობიექტი და ნებადართული მოქმედებები. თუ მას საზღვარგარეთ აწერთ ხელს, დაგჭირდებათ ადგილობრივი სანოტარო დამოწმება, აპოსტილი და დამოწმებული ქართული თარგმანი.
რა ჯდება გაყიდვა Caucasus Elite Estate-თან ერთად?
საბოლოო გასაყიდი ფასის 3%, გადასახდელი მხოლოდ მაშინ, როცა საბოლოო ხელშეკრულება ფორმდება სააგენტოს მიერ მოყვანილ მყიდველთან. წინასწარ არაფერი იხდება.
ღირს თუ არა რემონტი გაყიდვამდე?
სრული რემონტი თბილისური ფასების დონეზე — იშვიათად. თითქმის ყოველთვის ღირს ის, რასაც მყიდველი მაშინვე ამჩნევს: სადარბაზო, განათება, თვალსაჩინო წყლის კვალი და სართულის გეგმების ხელმისაწვდომობა.
შემიძლია თუ არა დისკრეტულად გაყიდვა, საჯარო განცხადების გარეშე?
დიახ. დახურული გაყიდვისას ობიექტი კერძოდ წარედგინება, მისამართისა და სრული ფოტოების გარეშე, მხოლოდ წინასწარ დადგენილ და გადამოწმებულ მყიდველებს. როგორ ხდება ეს.
ზოგადი ინფორმაცია 2026 წლის ნოემბრის მდგომარეობით; არ წარმოადგენს საგადასახადო ან იურიდიულ კონსულტაციას. ქართული საგადასახადო წესები იცვლება, თქვენი კონკრეტული მდგომარეობა კი თქვენს რეზიდენტობასა და ობიექტის ფლობის ისტორიაზეა დამოკიდებული. ხელმოწერამდე გადაამოწმეთ შემოსავლების სამსახურში, ქართველ ბუღალტერთან ან იურისტთან.
წყაროები: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, რეგისტრაციის საფასურები და ვადები · უძრავი ქონების გაყიდვა საქართველოში, 2026 წლის საგადასახადო წესები (Expathub) · ქონების გადასახადი საქართველოში (Andersen)
ისაუბრეთ თქვენი ქონების გაყიდვაზე WhatsApp-ში · contact@cel.estate · +995 577 94 00 68
საბაზრო მონაცემები შემოწმებულია ალენ ლავიტის (Alain Lavit) მიერ, Caucasus Elite Estate, თბილისი. მომზადებულია ხელოვნური ინტელექტის დახმარებით.
