Всё, что нужно знать иностранному покупателю перед покупкой квартиры или дома в Тбилиси: порядок сделки, реальные расходы, налоги, правила получения вида на жительство — и подводные камни, о которых большинство агентств предпочитает молчать.
Обновлено: август 2026 года. Правила в сфере недвижимости, налогов и иммиграции в Грузии могут меняться — приведённые ниже данные отражают нормы, действующие на момент публикации. Перед сделкой обязательно уточните свою ситуацию у квалифицированного грузинского юриста или налогового консультанта.
Покупка недвижимости в Тбилиси — одна из самых простых и наименее затратных сделок, доступных иностранцам в Европе и во всём регионе. Нерезидент с действующим паспортом может стать полноправным собственником квартиры — с теми же правами, что и гражданин Грузии, — а право собственности регистрируется за один день. Эта простота реальна, но она же порождает чрезмерно оптимистичный маркетинг, который обходит стороной действительно важное. В этом руководстве — честная картина: как всё происходит на самом деле, сколько это действительно стоит и где иностранные покупатели чаще всего ошибаются.
Может ли иностранец купить недвижимость в Тбилиси?
Да. Иностранные граждане могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Грузии в полную собственность: вы можете жить в ней, сдавать её в аренду, продавать, дарить или передавать по наследству наследникам любого гражданства — на тех же условиях, что и граждане Грузии. Ни вид на жительство, ни местный партнёр, ни специальное разрешение не требуются.
Единственное исключение — земли сельскохозяйственного назначения, которые иностранные физические лица приобретать не могут. Покупателей городских квартир и домов в Тбилиси это почти никогда не касается, но имеет значение, если вы рассматриваете участок на окраине города: перед сделкой всегда проверяйте официальное назначение земли.
Нужны ли виза или вид на жительство для покупки?
Нет. Для покупки недвижимости не требуются ни грузинская виза, ни вид на жительство, ни какой-либо иной статус — на практике достаточно действующего паспорта. Право собственности и иммиграционный статус в Грузии — два независимых вопроса: покупка недвижимости не обязывает вас иметь какой-либо статус ни до, ни во время, ни после сделки.
Ваше личное присутствие также не обязательно. Сделку можно провести дистанционно по доверенности, выданной надёжному местному представителю, — это удобно покупателям из стран Персидского залива, Европы и других регионов, которые хотят закрепить за собой объект ещё до поездки. Если одна из сторон договора не владеет грузинским языком, закон требует присутствия (лично или через представителя) присяжного переводчика и нотариуса — это защищает вас от подписания документов, смысл которых вам не до конца понятен.
Как проходит покупка — шаг за шагом?
Сама сделка проходит быстро и в электронном виде. Типичная покупка выглядит так:
- Поиск и выбор — вы определяете объект и согласовываете ключевые условия (цену, что входит в стоимость, сроки).
- Бронирование / предварительный договор — на вторичном рынке это задаток и краткое соглашение; при покупке на стадии строительства — договор бронирования с застройщиком.
- Юридическая проверка — проверка права собственности и возможных обременений (ипотека, аресты, споры) через Национальное агентство публичного реестра. Это самый важный этап — и именно его пропускают неосмотрительные покупатели.
- Нотариально удостоверенный договор купли-продажи — подписывается у нотариуса, при необходимости с заверенным переводом.
- Регистрация права собственности — подача документов в Доме юстиции (Public Service Hall). Стандартная регистрация занимает около одного рабочего дня; ускоренное оформление в тот же день доступно за повышенную плату.
- Электронная выписка о праве собственности — вы получаете официальный, признаваемый за рубежом электронный документ, подтверждающий, что собственник — вы.
От подписания договора до регистрации права собственности обычно проходит от одного до нескольких рабочих дней — один из самых быстрых показателей в регионе.
Сколько на самом деле стоит покупка?
В Грузии одни из самых низких транзакционных издержек в Европе и Азии. Главное: здесь нет гербового сбора и налога на покупку. Ваши расходы как покупателя по сути сводятся к следующему:
- Регистрация права собственности: небольшая государственная пошлина; выше она только при ускоренном оформлении в тот же день.
- Услуги нотариуса: небольшая фиксированная сумма за проверку и удостоверение договора.
- Юридическое сопровождение (необязательно, но настоятельно рекомендуется): независимый юрист проводит проверку объекта, составляет или проверяет договор и подаёт документы на регистрацию от вашего имени.
В сумме ваши расходы как покупателя обычно составляют примерно 0.7%–1.2% от стоимости объекта. При покупке на вторичном рынке у частного лица НДС не взимается. При покупке новостройки у застройщика НДС уже включён в объявленную цену — отдельно вы его не платите.
Есть статья бюджета, которая формально не является «сбором», но часто застаёт покупателей врасплох, — незавершённые новостройки. Квартиры в «чёрном каркасе» или «белом каркасе» продаются по привлекательной цене именно потому, что они непригодны для проживания. Доведение такой квартиры до полностью готового состояния «под ключ» обычно обходится в $400–$600 за м² сверх цены покупки. Учитывайте это, прежде чем сравнивать цену квартиры в «чёрном каркасе» с ценой готовой квартиры.
Какие налоги вы будете платить как собственник?
Налоговый режим для владельцев недвижимости в Грузии действительно мягкий, но важны детали:
Доход от аренды. Если вы зарегистрируетесь как арендодатель (статус малого бизнеса), доход от сдачи жилья облагается по фиксированной ставке 5% с валовой арендной платы. Без регистрации по умолчанию применяется стандартная ставка подоходного налога 20% (с возможностью вычесть допустимые расходы). Коммерческая аренда облагается по ставке 20%. Ставка 5% не применяется автоматически — для неё нужно зарегистрироваться.
Ежегодный налог на имущество. Здесь есть особенность: он зависит от дохода вашей семьи, а не только от самого объекта. Ставка составляет от 0% до 1% оценочной стоимости, а семьи с годовым доходом ниже примерно GEL 40,000 (около $14,800) освобождены от налога. На практике многие иностранные владельцы с небольшим доходом из грузинских источников не платят ничего.
Налог на прирост капитала при продаже. Если вы частное лицо и владеете объектом более двух лет, продажа освобождена от подоходного налога. При продаже в течение двух лет прибыль облагается налогом — для физических лиц обычно называют ставку 5%, — а недвижимость, продаваемая в рамках предпринимательской деятельности (частые перепродажи), облагается по ставке 20%. Поскольку режим зависит от вашей конкретной ситуации, перед продажей уточните актуальную ставку у грузинского налогового консультанта.
Двойное налогообложение. Грузия облагает налогом доходы из грузинских источников — например, арендную плату за квартиру в Тбилиси. Придётся ли вам платить налог и в своей стране, зависит от вашего налогового резидентства и наличия соглашения об избежании двойного налогообложения с Грузией — у страны более 55 таких соглашений.
Репатриация средств. В Грузии нет ограничений на движение капитала. Как иностранный инвестор вы можете свободно переводить доход от аренды и выручку от продажи в свою страну, в любой валюте, без ограничений и специальных разрешений. Для международных покупателей, оценивающих развивающийся рынок, это часто решающий аргумент: ваш капитал никогда не окажется заблокирован.
Владение через компанию. Большинство иностранных покупателей владеют недвижимостью напрямую как физические лица — это проще всего и сохраняет упомянутое выше освобождение от налога на прирост капитала через два года. Если вы формируете портфель — несколько объектов или структуру семейного офиса, — распространённым вариантом является покупка через грузинское ООО (LLC). Учтите, что компания облагается налогом иначе, чем физическое лицо (личные льготы применяются по-другому), поэтому выстраивайте такую структуру осознанно, вместе с налоговым консультантом, а не по умолчанию.
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство в Грузии?
Именно здесь актуальность информации важнее всего: в 2026 году правила изменились, и многие опубликованные руководства уже устарели.
Покупка недвижимости не даёт вида на жительство автоматически и не даёт гражданства. Однако владение недвижимостью может стать основанием для получения временного вида на жительство (TRP). С 1 марта 2026 года пороговое значение выросло с $100,000 до рыночной стоимости объекта не менее $150,000 (подтверждённой аккредитованным грузинским оценщиком; учитывается оценочная стоимость, а не цена покупки). Чтобы достичь порога, стоимость нескольких объектов можно суммировать. Разрешение продлевается ежегодно, не требует минимального срока пребывания и экзамена по языку и распространяется на вашего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей в рамках той же инвестиции.
Отдельно существует инвестиционный вид на жительство с порогом $300,000 — он даёт разрешение на пять лет и более быстрый путь к постоянному виду на жительство.
Гражданство — отдельный правовой путь: стандартная процедура, как правило, требует десяти лет законного проживания и выполнения дополнительных условий. Тот, кто уверяет вас, что покупка квартиры равна грузинскому паспорту, преувеличивает. Если вид на жительство входит в ваши цели, планируйте покупку с учётом действующего порога $150,000 (или $300,000) и получите квалифицированную юридическую консультацию.
Стоит ли покупать в Тбилиси в 2026 году?
Если честно? Всё зависит от того, для чего вы покупаете, — и время лёгких денег уже позади.
Исключительный рост 2022 года (цены выросли примерно на 35% всего за год) закончился. С тех пор рост нормализовался до однозначных цифр — около 8% в 2025 году, а прогнозы на 2026 год находятся в диапазоне 3–5%. Тот, кто обещает вам ещё один год с ростом на 35%, продаёт красивую историю.
По-настоящему привлекательными остаются фундаментальные показатели: недвижимость в Тбилиси по-прежнему стоит на 30–50% дешевле сопоставимых европейских городов; спрос на аренду стабилен; доходность долгосрочной аренды жилья конкурентоспособна, а лучшие объекты краткосрочной аренды могут приносить более высокую валовую доходность. Для покупателей премиум-сегмента и тех, кто выбирает образ жизни, спрос сосредоточен в нескольких центральных районах — Ваке и Вера для устоявшегося престижного жилья, Мтацминда и Старый город ради видов, характера и потенциала краткосрочной аренды, — где дефицит предложения поддерживает и стоимость при перепродаже, и арендные ставки. В сочетании с низким порогом входа, мягким налогообложением и полными правами собственности для иностранцев Тбилиси остаётся разумным выбором для инвестора со средне- и долгосрочным горизонтом, ориентированного на доход. Для тех, кто рассчитывает на быстрый рост стоимости, чтобы оправдать сомнительную покупку, этот выбор слабее.
Каковы реальные риски — и как от них защититься?
Большинство агентских руководств рассказывают только о приятном. Вот подводные камни, с которыми иностранные покупатели сталкиваются на деле, и способы их избежать:
- «Цена для иностранца». Одну и ту же квартиру иностранному покупателю предлагают дороже, чем местному. Ваша защита — независимые рыночные данные: знайте реальную цену за м² в конкретном доме и районе до начала переговоров.
- Нерегулируемый рынок агентов. Риелторская отрасль в Грузии регулируется слабо, портфели объектов часто невелики, а качество информации сильно различается. Выбирайте агентство, которое предоставляет вам существенные сведения в письменном виде и на вашем языке.
- Поверхностная юридическая проверка. Нераскрытая ипотека, аресты или неурегулированные споры о праве собственности — самые дорогие ошибки. Никогда не пропускайте проверку права собственности в Публичном реестре и никогда не подписывайте то, что вам не до конца понятно.
- Риски новостроек и застройщика. Квартиры на стадии строительства могут быть очень выгодными, но сроки сдачи сдвигаются, а качество строительства зависит от застройщика. Проверьте репутацию застройщика и, покупая на этапе строительства, точно выясните, в каком состоянии вам передадут квартиру.
- Языковой и культурный барьер. Даже англоязычные продавцы часто не предвидят, что нужно знать иностранному покупателю. Именно здесь двуязычный консультант на стороне покупателя оправдывает своё вознаграждение.
Ваше сопровождение с Caucasus Elite Estate
Покупка недвижимости стоимостью в сотни тысяч долларов в стране, которую вы ещё только узнаёте, не должна быть прыжком в неизвестность. Этот риск можно снять — и вы получаете уверенность и единое контактное лицо от первого запроса до регистрации права собственности.
На практике это означает, что вы никогда не переплачиваете «цену для иностранца» (каждый объект сравнивается с реальными рыночными данными), никогда не получаете скрытых проблем (полная проверка права собственности и обременений проводится до того, как вы примете решение) и никогда не теряете время на языковые барьеры и бумаги (перевод, нотариус и регистрация берутся на себя, а сделку можно завершить дистанционно по доверенности, пока вы ещё за рубежом). Вы получаете честный совет о том, что покупать, — и столь же часто о том, от чего лучше отказаться. Международные покупатели, дипломаты и инвесторы получают консультации на английском, русском, грузинском и арабском языках.
Прежде чем принять решение, вы можете самостоятельно проверить любой объект в Тбилиси с помощью бесплатных инструментов: оценка недвижимости, расчёт арендной ставки и инвестиционный калькулятор.
Запишитесь на конфиденциальную стратегическую консультацию с Аленом Лавитом (Alain Lavit) →
Часто задаваемые вопросы
Да — иностранные граждане могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Тбилиси и владеть ею на праве полной собственности, с теми же правами, что и граждане Грузии. Единственное ограничение касается земель сельскохозяйственного назначения, которые иностранные физические лица купить не могут.
Нет. Всю сделку можно провести дистанционно по доверенности, выданной надёжному местному представителю, — так вы можете закрепить за собой недвижимость в Тбилиси, не приезжая заранее в Грузию.
Регистрация права собственности в Доме юстиции (Public Service Hall) обычно занимает около одного рабочего дня, а ускоренное оформление в тот же день доступно за повышенную плату — это одна из самых быстрых систем регистрации недвижимости в регионе.
Расходы покупателя обычно составляют около 0.7%–1.2% от цены покупки. Гербового сбора и налога на покупку нет, а при покупке новостройки НДС уже включён в объявленную застройщиком цену и не добавляется сверху.
С 1 марта 2026 года для получения временного вида на жительство требуется недвижимость с оценочной рыночной стоимостью не менее $150,000 (ранее — $100,000), а отдельная инвестиционная программа с порогом $300,000 даёт продлеваемое разрешение на пять лет.
Зарегистрированные арендодатели — физические лица платят фиксированные 5% с валовой арендной платы за жильё, незарегистрированные владельцы — стандартные 20%; коммерческая аренда облагается по ставке 20%. Ставка 5% не применяется автоматически — для неё нужно зарегистрироваться.
Да — в Грузии нет ограничений на движение капитала, поэтому иностранные инвесторы могут свободно переводить доход от аренды и выручку от продажи в свою страну в любой валюте, без ограничений и специальных разрешений.
Бурный рост 2022 года позади, и теперь ожидается рост в пределах однозначных цифр, однако низкие по сравнению с Европой цены, стабильный спрос на аренду и мягкое налогообложение сохраняют привлекательность Тбилиси для инвесторов со средне- и долгосрочным горизонтом, ориентированных на доход.
Об авторе — Ален Лавит (Alain Lavit) — сооснователь и директор направления международной премиальной недвижимости в Caucasus Elite Estate. Опираясь на более чем 20-летний опыт международного бизнеса, сегодня он сопровождает экспатов, дипломатов и инвесторов на рынке недвижимости Тбилиси.
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила, пороговые значения и ставки могут меняться; перед сделкой уточните свою ситуацию у квалифицированного грузинского юриста или налогового консультанта.
