Если у вас квартира в центре Тбилиси, вопрос редко в том, сдастся ли она. Вопрос в том, сколько просить и что вы теряете, прося слишком много. Квартира, выставленная на 200 $ выше рынка, стоит пустой два месяца — и это обходится дороже, чем те 200 $ когда-либо принесли бы.
Ниже — текущие уровни арендной платы в районах с самым устойчивым долгосрочным спросом, за что на самом деле платит арендатор и в какое время года выводить объект на рынок.
Рассчитать аренду онлайн · Спросить в WhatsApp
Аренда по районам, конец 2026 года
Долгосрочная аренда готовой меблированной квартиры, в долларах США за квадратный метр в месяц. Третий столбец — сколько это даёт для типичной квартиры 100 м².
| Район | Аренда за м² | Квартира 100 м² | Кто здесь снимает |
|---|---|---|---|
| Ваке | $14.2 | $1,420 | Семьи экспатов, дипломаты, посольства |
| Мтацминда | $12.7 | $1,270 | Короткие приезды, удалённые специалисты, знаковые адреса |
| Сололаки | $12.7 | $1,270 | Консультанты, творческие специалисты, долгосрочные гости |
| Вера | $12.0 | $1,200 | Пары и семьи, которым нужен покой рядом с центром |
| Сабуртало | $11.3 | $1,130 | Студенты, персонал больниц, молодые специалисты |
| Тбилиси, средняя по городу | $9.9 | $990 | — |
За пределами этих пяти районов долгосрочная аренда обычно согласуется за объект, а не за квадратный метр. В Чугурети меблированная двухкомнатная квартира сдаётся, как правило, за 500–1 100 $ в месяц в зависимости от площади и состояния. В горных районах аренду называют за дом: большой меблированный семейный дом с садом и бассейном в Цавкиси обычно сдаётся за 3 000–5 000 $ в месяц, чаще всего посольствам и международным организациям на долгий срок.
Почему Ваке дороже всех — и почему это ещё не вся картина
В Ваке самые высокие ставки в городе потому, что спрос там институциональный, а не частный: посольства, международные организации и компании, перевозящие сотрудников. Им нужен определённый стандарт в определённом районе, и они не так чувствительны к цене, как частный арендатор. Международные школы и парк Ваке довершают картину.
Но самая высокая ставка за квадратный метр — не то же самое, что лучшая доходность. Цены входа в Ваке примерно на треть выше, чем в Сабуртало, а аренда — лишь на четверть, и именно поэтому инвесторы, покупающие ради доходности, чаще смотрят на Сабуртало и Чугурети. Если вы уже владеете в Ваке — у вас самая сильная арендная позиция в Тбилиси. Если вы только выбираете, где купить, арифметика указывает в другую сторону.
За что на самом деле платит арендатор
Две квартиры одинаковой площади на одной улице могут отличаться на 300 $. Вот что создаёт эту разницу — примерно в порядке влияния на ставку:
- Меблировка, и меблировка хорошая. Международный рынок долгосрочной аренды в Тбилиси — это рынок меблированного жилья. Квартира без мебели конкурирует в гораздо более узком и гораздо более дешёвом сегменте.
- Работающий лифт. Выше второго этажа это перестаёт быть пожеланием и становится фильтром, особенно для семей и арендаторов постарше.
- Парковка. Отдельное место добавляет 100 $ и больше в месяц в Ваке, Вере и Сололаки. В большинстве тамошних домов её нет вовсе.
- Отопление, которое дёшево в эксплуатации. Центральное газовое отопление против электрических конвекторов — это ощутимая разница в тбилисском январе, и опытные арендаторы об этом спрашивают.
- Подъезд и лестничная клетка. Первое, что видит арендатор, и то, что собственники чаще всего игнорируют. Чистый освещённый подъезд стоит дороже новых кухонных фасадов.
- Балкон или терраса — и то, на что они выходят. Открытое пространство ценится высоко, а за вид платят.
- Кондиционер в каждой комнате, а не только в гостиной. Тбилисское лето решает этот вопрос быстро.
- Быстрый, уже подключённый интернет. Для удалённых специалистов это условие без обсуждения, и ждать неделю подключения они не станут.
Когда выводить объект на рынок
Спрос на долгосрочную аренду в Тбилиси сезонный, и сезонность выражена достаточно резко, чтобы её стоило учитывать в планах.
- С июля по сентябрь — пик. Семьи экспатов переезжают перед началом учебного года в международных школах, и именно тогда доступны лучшие арендаторы и самые твёрдые цены.
- С октября по декабрь — ровно, больше частных арендаторов и меньше семей.
- Январь и февраль — самые пустые месяцы в году. Квартира, выставленная в январе, часто сдаётся вдвое дольше и дешевле.
- Спрос на короткие сроки живёт по другому календарю: пики приходятся на позднюю весну и раннюю осень вместе с туристическим сезоном.
Если арендатор съезжает в марте, обычно выгоднее заключить короткий промежуточный договор и сдвинуть начало следующего на летнее окно, чем брать слабого зимнего арендатора на целый год.
Долгосрочная аренда или посуточная?
Посуточная аренда может приносить больше в месяц в старом городе, Сололаки и на Мтацминде. Но это бизнес, а не инвестиция: уборка между гостями, стирка, общение с гостями в любое время суток, комиссии платформ, более быстрый износ и доход, который обваливается в низкий сезон. Налог в обоих случаях один и тот же — 5% с оборота.
Для собственника, живущего за границей, долгосрочная сдача проверенному арендатору по договору на двенадцать месяцев почти всегда выгоднее: меньше оборот, заметно больше чистыми и несопоставимо меньше того, что может пойти не так на расстоянии. Как сдавать из-за границы на практике.
Вопросы владельцев
Какую аренду я могу просить за свою квартиру в Ваке?
По средней по району — около 14,2 $/м² в месяц, то есть примерно 1 420 $ за 100 м². Парковка, лифт, вид на парк и свежий ремонт поднимают эту цифру; отсутствие лифта выше второго этажа, электрическое отопление или квартира без мебели — опускают.
Вера дешевле Ваке для арендатора?
Немного. В Вере в среднем около 12,0 $/м² против 14,2 $ в Ваке — за более тихое и зелёное место в десяти минутах пешком от центра. Многие арендаторы, которые сначала смотрят Ваке, в итоге подписывают договор в Вере.
Сколько времени займёт поиск арендатора?
От двух до шести недель для хорошо поданной и верно оценённой меблированной квартиры в центральном районе, в сезон. В январе рассчитывайте на дольше. Цена на старте важнее всего остального: квартира, простоявшая месяц и затем уценённая, сдаётся дешевле той, что с первого дня была оценена правильно.
Стоит ли меблировать перед сдачей?
Для международного рынка в центральных районах — да. Именно в меблированном сегменте находятся арендаторы с бюджетом, и разумный бюджет на обстановку обычно окупается за первый же год повышенной аренды.
Какая комиссия агентства за поиск арендатора?
Одна месячная арендная плата, однократно, при подписании договора. До этого момента не причитается ничего.
Сколько налога я плачу с аренды в Грузии?
Для жилой недвижимости, сдаваемой физическим лицам, — фиксированные 5% с валовой арендной платы, при условии что вы не заявляете вычет расходов. Это касается как долгосрочной, так и посуточной сдачи. Подробнее о налогах на недвижимость в Грузии.
Кто общается с арендатором, если я живу за границей?
Либо вы сами, по телефону и через часовые пояса, либо кто-то на месте, кто за это отвечает. Property care в Тбилиси даёт вашему арендатору один местный номер и присылает вам фотоотчёт после каждого визита.
Рассчитать аренду онлайн · Узнать, сколько может приносить ваш объект, в WhatsApp · contact@cel.estate · +995 577 94 00 68
Ориентировочные средние по районам, рыночные данные Caucasus Elite Estate, обновлено в ноябре 2026 года. Каждый объект оценивается индивидуально.
Рыночные данные проверены Аленом Лавитом (Alain Lavit), Caucasus Elite Estate, Тбилиси. Подготовлено с помощью искусственного интеллекта.
