У вас есть квартира в Тбилиси, а живёте вы в другой стране. Квартира стоит пустая или сдана человеку, которого вы никогда не видели, и каждый практический вопрос — кто подписывает договор, у кого ключи, кому жилец звонит в полночь, как арендная плата попадает на ваш счёт — приходится решать на расстоянии.
В Грузии в этом нет ничего сложного. Правила здесь на удивление простые по региональным меркам, а иностранный собственник имеет те же права, что и гражданин Грузии. Людей подводит не закон, а разрыв между подписанием договора и тем, чтобы действительно получать деньги каждый месяц, годами, не находясь в стране.
Обсудить сдачу вашей недвижимости в WhatsApp · contact@cel.estate
Что можно сделать, не приезжая в Грузию
Больше, чем ожидает большинство владельцев. Иностранец может владеть жилой недвижимостью в Грузии в полную собственность, сдавать её и получать за неё деньги — без вида на жительство, без местной компании и без личного присутствия при подписании.
- Владеть жилой недвижимостью и сдавать её на своё имя, будучи нерезидентом.
- Поручить подписание договора представителю по нотариальной доверенности.
- Зарегистрировать договор аренды и любую смену собственника в Публичном реестре (NAPR) — обычно в течение одного рабочего дня.
- Иметь счёт в грузинском банке, открытый лично в один из прежних приездов, и переводить остаток за границу в любой момент. Валютного контроля на вывод денег из Грузии нет.
Чего из-за границы разумно не делать — это повседневное: встречаться с кандидатами, верно оценить жильца, передать ключи, быть на связи, когда в январе ломается котёл, и видеть, что на самом деле происходит в квартире. Именно эта часть и решает, получится ли сдавать жильё из другой страны.
Доверенность и что в ней должно быть
Нотариальная доверенность — тот единственный документ, который делает дистанционную сдачу жилья реальной. Её оформляет грузинский нотариус, а если вы подписываете её за пределами Грузии, её нужно заверить у местного нотариуса, поставить апостиль и перевести на грузинский у сертифицированного переводчика.
Формулируйте её узко и осознанно. Доверенность, дающая больше прав, чем нужно, — это риск, а доверенность, дающая слишком мало, отправит вас к нотариусу заново.
- Укажите конкретный объект по кадастровому коду Публичного реестра, а не только по адресу.
- Перечислите разрешённые действия: подписать и зарегистрировать договор аренды, согласовать арендную плату, принять депозит, подписать акты приёма-передачи, вести дела с поставщиками коммунальных услуг.
- Исключите то, чего вы не хотите: прежде всего право продать, заложить или обременить объект, если документ оформляется не для этого.
- Поставьте срок действия. Бессрочные полномочия нужны редко.
- Сохраните право отозвать её в Реестре в любой момент и заранее узнайте, как это делается.
Общая информация, не юридическая консультация. Точные формулировки и актуальные требования к апостилю для вашей страны проживания подскажет грузинский нотариус.
Получать деньги месяц за месяцем
Именно здесь дистанционная сдача обычно и разваливается, и этот вопрос стоит решить до того, как заедет первый жилец.
- Откройте счёт в грузинском банке, пока вы в стране. Банки, как правило, требуют личного присутствия владельца, поэтому это тот самый шаг, который потом организовать трудно.
- Пусть арендная плата приходит банковским переводом на этот счёт, а не наличными. Документальный след защитит вас в споре и сделает налоговую декларацию элементарной.
- Решите, кто и когда конвертирует. Аренду в Тбилиси обычно договаривают в долларах США, но платят в лари по курсу дня, а значит ваш доход зависит от курса.
- Договоритесь, кто платит за коммунальные услуги, и проверяйте, что счётчики действительно закрыты при каждой передаче квартиры. Долги по коммунальным платежам остаются за объектом, а не за уехавшим жильцом.
Что на самом деле должно быть в тбилисском договоре аренды
Грузинское право даёт сторонам широкую свободу, а значит ваша защита исходит из самого договора, а не из норм, действующих по умолчанию.
- Срок и уведомление: для долгосрочной аренды стандарт — двенадцать месяцев с установленным сроком предупреждения. Укажите, что происходит в конце: автоматическое продление или нет.
- Депозит: обычно одна месячная плата, удерживаемая за ущерб и неоплаченные счета, с прописанными условиями возврата.
- Описание имущества и состояние: датированный фотоотчёт, приложенный к договору и подписанный обеими сторонами. Без него спор о депозите из-за границы не выиграть.
- Ремонт: кто за что платит и с какой суммы решение принимает собственник.
- Доступ: за сколько времени нужно предупредить, прежде чем в квартиру войдёт техник или агент.
- Субаренда и краткосрочная сдача: прямо укажите, может ли жилец пересдавать квартиру на суточных платформах. Многие собственники узнают об этом уже после факта.
- Язык: двуязычный договор на грузинском и английском. Если приоритет имеет только одна версия, укажите какая.
Налог на доход от аренды
Налогообложение аренды в Грузии мягкое и настолько простое, что большинство собственников ведут его с бухгалтером за умеренную годовую плату.
- Жилая недвижимость, сдаваемая физическим лицам: фиксированные 5% от валовой арендной платы — при условии, что вы не заявляете вычет расходов. Эта ставка одинаково применяется к долгосрочной аренде и к посуточной сдаче.
- Альтернатива — стандартный налог на доходы физических лиц 20% с чистого дохода, после вычета расходов. Для обычной квартиры вариант с 5% почти всегда выгоднее по арифметике.
- Коммерческие помещения, сдаваемые как коммерческие, облагаются по стандартной ставке 20%.
- Нерезиденты платят налог с арендного дохода из грузинского источника на тех же основаниях.
- Налог может возникнуть и в стране вашего проживания. У Грузии есть соглашения об избежании двойного налогообложения с большинством стран Европы, Персидского залива и постсоветского пространства, но порядок обложения зависит от вашего собственного налогового резидентства.
Ставки актуальны на ноябрь 2026 года, по опубликованным разъяснениям грузинских налоговых специалистов. Прежде чем подавать декларацию, уточните свою ситуацию в Службе доходов или у грузинского бухгалтера.
Что на самом деле идёт не так
Не драматичные вещи. Самые обычные, повторяющиеся годами.
- Жилец, которому некому позвонить, перестаёт сообщать о мелких неполадках, и капающая труба превращается в испорченный пол.
- В пустой квартире, где никто не открывает окна, появляется сырость, и именно запах стоит вам следующего жильца.
- Договор, срок которого истёк незамеченным: в квартире живёт человек, а действующего договора нет.
- Долги по коммунальным услугам, обнаруженные при следующей передаче квартиры, задолго после того, как жилец уехал.
- Удержанный депозит, спор по нему и невозможность доказать свою правоту, потому что при заселении квартиру никто не сфотографировал.
Каждая из этих проблем — вопрос присутствия, а не права. Поэтому сдача жилья из-за границы работает, когда за объект отвечает кто-то на месте, и тихо приходит в упадок, когда не отвечает никто.
Посмотрите, как работает управление недвижимостью в Тбилиси, или доверьте нам сдачу и управление вашим объектом.
Вопросы владельцев
Могу ли я сдать свою квартиру в Тбилиси, не приезжая в Грузию?
Да. По нотариальной доверенности представитель может подписать и зарегистрировать договор, передать ключи и вести дела с поставщиками коммунальных услуг от вашего имени. Единственный шаг, который действительно проще сделать лично, — открыть счёт в грузинском банке.
Нужна ли мне грузинская компания, чтобы сдавать квартиру?
Нет. Физическое лицо, резидент или нет, может сдавать жилую недвижимость на своё имя и платить 5% с валовой арендной платы. Компания добавляет расходы и сложность, не давая налогового преимущества для одной квартиры.
Сколько налога я заплачу с аренды?
Для жилой недвижимости, сдаваемой физическим лицам, — 5% от валовой арендной платы при условии, что вы не заявляете вычетов. С 1 200 долларов в месяц это 60 долларов. При этом декларацию, возможно, придётся подать и в стране вашего проживания.
Как вывести арендную плату из Грузии?
Обычным банковским переводом с вашего грузинского счёта. В Грузии нет валютного контроля и нет ограничений на вывод арендного дохода. Практические ограничения — это комиссии вашего банка и курс на день перевода.
Какой депозит в Тбилиси считается обычным?
Одна месячная плата при долгосрочной аренде, удерживаемая за ущерб и неоплаченные коммунальные услуги. Два месяца иногда согласуют для меблированной премиальной квартиры или нетипичного профиля жильца.
Сколько времени уходит на поиск жильца в Ваке или Вере?
Для хорошо подготовленной и верно оценённой меблированной квартиры — обычно от двух до шести недель. Спрос со стороны семей экспатов, дипломатов и специалистов на удалённой работе в центральных районах стабилен, но он сосредоточен в конце лета, перед началом международного учебного года.
Может ли жилец выставить мою квартиру на платформе посуточной аренды?
Только если это разрешено вашим договором. Грузинское право по умолчанию его не остановит, поэтому, если вы этого не хотите, об этом должно быть сказано в договоре.
Обсудить сдачу вашей недвижимости в WhatsApp · contact@cel.estate · +995 577 94 00 68
Рыночные данные проверены Аленом Лавитом (Alain Lavit), Caucasus Elite Estate, Тбилиси. Подготовлено с помощью искусственного интеллекта.
