Продажа недвижимости в Грузии административно проста, и это удивляет большинство собственников, приехавших из Европы. Здесь нет налога на передачу права, нет гербового сбора, нет налога на прирост капитала при продаже жилья, которым вы владели более двух лет, а смена собственника регистрируется за один рабочий день и стоит 270 лари.
Продумать стоит две вещи: правило двух лет, от которого зависит, заплатите ли вы вообще что-нибудь, и документы, от которых зависит, займёт ли сделка неделю или месяц.
Обсудить продажу в WhatsApp · Сначала получить оценку
Правило двух лет
Для физического лица, продающего жилую квартиру или дом с относящимся к нему участком, налог определяется сроком владения:
- Владение более двух лет: прибыль освобождена от подоходного налога. С прибыли вы не платите ничего.
- Владение два года или меньше: 5% от прибыли.
- Всё, что не является жилой недвижимостью, либо продажа в рамках предпринимательской деятельности: стандартная ставка 20%.
Освобождение предназначено для собственников, а не для застройщиков. Если вы регулярно покупаете, доводите до готовности и перепродаёте, Служба доходов может признать эту деятельность предпринимательской и обложить её по ставке 20% независимо от срока владения каждым объектом. Одна продажа собственного жилья — не бизнес; четыре за два года могут им оказаться.
Если объект получен по наследству или в дар от близкого родственника, режим, как правило, благоприятный, а срок владения такой передачей не обнуляется. Детали здесь важны, поэтому проверьте свою конкретную ситуацию до подписания.
Как рассчитывается облагаемая прибыль
Если 5% всё же применяются, они начисляются на прибыль, а не на цену продажи. Прибыль — это цена продажи за вычетом цены покупки и за вычетом расходов, которые действительно повысили стоимость и которые вы можете подтвердить документально.
- Цена покупки в том виде, в каком она указана в зарегистрированном договоре купли-продажи.
- Документально подтверждённые расходы на ремонт и улучшения. Счета, а не воспоминания. Это самая частая причина, по которой собственник платит больше налога, чем нужно: чеки за ремонт на 30 000 долларов просто не сохранили.
- Расходы, напрямую связанные с продажей.
Разберём на примере. Вы купили квартиру в Ваке за 180 000 долларов, потратили 25 000 долларов на ремонт, на который у вас есть счета, и через восемнадцать месяцев продали её за 230 000 долларов. Прибыль составляет 25 000 долларов, налог — 1 250 долларов. Продай вы на шесть месяцев позже, уже после двухлетней отметки, налога не было бы вовсе.
Во сколько обходится продажа
| Статья | Сумма | Обычно платит |
|---|---|---|
| Налог на прибыль | 0%, если вы владели объектом более двух лет; иначе 5% от прибыли | Продавец |
| Комиссия агентства | 3% от итоговой цены продажи, оплачивается только при подписании | Продавец |
| Регистрация в Публичном реестре (NAPR) | 150 лари за четыре рабочих дня, 270 лари за один рабочий день, 350 лари в день обращения | Покупатель, по сложившейся практике |
| Нотариус | Фиксированный тариф, а не процент | Обычно покупатель |
| Заверенный перевод | Оплачивается постранично, когда одна из сторон не читает по-грузински | Та сторона, которой он нужен |
| Налог на передачу права или гербовый сбор | В Грузии отсутствует | — |
Таким образом, при продаже за 230 000 долларов после двух лет владения общие расходы продавца — это комиссия 3%, примерно 6 900 долларов, и больше ничего. Налога на передачу права в процентах от цены в Грузии нет.
Сколько это занимает времени
- Подготовка: несколько дней. Выписка из Публичного реестра, поэтажные планы, документы, удостоверяющие личность, а также фото- и видеосъёмка. Чаще всего задержку вызывают именно планы, потому что у многих собственников их нет.
- Поиск покупателя: от нескольких недель до нескольких месяцев. Это единственный по-настоящему непредсказуемый этап, и решает его цена, с которой вы выходите на рынок. Верно оценённая квартира в центре обычно продаётся за один-три месяца; переоценённая стоит, дешевеет и уходит дешевле несколькими месяцами позже.
- Подписание и регистрация: один рабочий день. Договор подписывается у нотариуса или уполномоченного регистратора, и новый собственник вносится в Публичный реестр за 270 лари, либо в день обращения за 350 лари.
Если вы за границей, подписание и регистрация могут пройти без вас — через представителя с нотариальной доверенностью. Как это работает на практике.
Два других налога, о которых стоит знать собственнику
Ежегодный налог на имущество. Его платят физические лица, годовой доход домохозяйства которых достигает 40 000 лари. При доходе домохозяйства от 40 000 до 100 000 лари ставка составляет от 0,05% до 0,2% рыночной стоимости объекта; свыше 100 000 лари — от 0,8% до 1%. При доходе ниже 40 000 лари жилая недвижимость, как правило, освобождена от налога, хотя земельный налог всё равно уплачивается. Декларация подаётся до 1 ноября следующего года, а налог уплачивается до 15 ноября.
Налог на доход от аренды. 5% от валовой арендной платы для жилой недвижимости, сдаваемой физическим лицам, при условии, что вы не заявляете вычет расходов, и 20% для коммерческой аренды. Ставка 5% применяется и к посуточной сдаче, и к долгосрочным договорам. Какую аренду может приносить ваш объект.
Что подготовить до выхода на рынок
- Выписка из Публичного реестра (NAPR) на объект — актуальная, а не та, что была в год покупки.
- Поэтажные планы. Серьёзные покупатели спрашивают их первым делом, и их отсутствие заметно замедляет сделку.
- Ваш паспорт или грузинское удостоверение личности, а также нотариальная доверенность, если подписывать будет кто-то за вас.
- Зарегистрированный договор купли-продажи и счета за ремонт — на случай, если правило двух лет вас не покрывает.
- Подтверждение того, что зарегистрированная планировка совпадает с фактической. Застеклённый балкон или незарегистрированная пристройка всплывут при проверках покупателя; устранить это заранее обходится намного дешевле, чем в ходе переговоров.
Вопросы владельцев
Плачу ли я налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Грузии?
Нет, если вы физическое лицо и продаёте жилую недвижимость, которой владели более двух лет: прибыль освобождена от налога. Если вы владели ею два года или меньше, ставка составляет 5% от прибыли, а не от цены продажи.
Отличается ли это для иностранца или нерезидента?
Двухлетнее освобождение и ставка 5% применяются на тех же основаниях. Отличается другое — ваша собственная страна: у вас может возникнуть декларация или обязательство там, где вы налоговый резидент, а поможет ли соглашение об избежании двойного налогообложения, зависит от того, что это за страна.
Есть ли налог на передачу права или гербовый сбор?
Нет. В Грузии нет налога на передачу недвижимости в процентах от цены и нет гербового сбора. Единственный государственный сбор при переходе права — пошлина Публичного реестра, от 150 до 350 лари в зависимости от срочности.
Как быстро право собственности действительно переходит?
Один рабочий день в Публичном реестре за 270 лари или в день обращения за 350 лари. Регистрация — не самая долгая часть продажи недвижимости в Грузии.
Могу ли я продать, не приезжая в Грузию?
Да, по нотариальной доверенности с указанием объекта и разрешённых действий. Если вы подписываете её за границей, понадобятся местное нотариальное заверение, апостиль и заверенный перевод на грузинский.
Сколько стоит продажа через Caucasus Elite Estate?
3% от итоговой цены продажи, оплачиваются только при подписании окончательного договора с покупателем, которого привело агентство. Авансом не платится ничего.
Стоит ли делать ремонт перед продажей?
Полный ремонт — редко, при тбилисском уровне цен. Почти всегда стоит заняться тем, что покупатель замечает сразу: подъезд, свет, видимые следы протечек и наличие поэтажных планов.
Можно ли продать негласно, без публичного объявления?
Да. Закрытая продажа представляет объект приватно, без адреса и полного набора фотографий, только покупателям, установленным и проверенным заранее. Как это устроено.
Общая информация по состоянию на ноябрь 2026 года, не являющаяся налоговой или юридической консультацией. Грузинские налоговые правила меняются, а ваша конкретная ситуация зависит от вашего резидентства и истории владения объектом. Уточните в Службе доходов, у грузинского бухгалтера или юриста до подписания.
Источники: Национальное агентство публичного реестра, тарифы и сроки регистрации · Продажа недвижимости в Грузии, налоговые правила 2026 года (Expathub) · Налог на имущество в Грузии (Andersen)
Обсудить продажу вашей недвижимости в WhatsApp · contact@cel.estate · +995 577 94 00 68
Рыночные данные проверены Аленом Лавитом (Alain Lavit), Caucasus Elite Estate, Тбилиси. Подготовлено с помощью искусственного интеллекта.
