Честный ответ: по одному адресу вашу квартиру не оценит никто, и всякий, кто называет вам твёрдую цифру по телефону, угадывает. Средняя цена по району даёт другое — верный порядок величины и понимание того, где ваш объект стоит относительно остального города. Дальше решают этаж, вид, дом и состояние.
На этой странице — уровни цен на ноябрь 2026 года по каждому району, где работает Caucasus Elite Estate, что поднимает и что опускает цену внутри района, и три способа получить конкретную цифру по вашему объекту.
Бесплатная оценка недвижимости в Тбилиси · Калькулятор арендной ставки · Инвестиционный калькулятор
Четыре состояния, и почему они важнее района
В Тбилиси цена объекта зависит прежде всего от степени его готовности. Это главный источник путаницы для собственников, которые сравнивают свою квартиру с соседской: разрыв между самым дешёвым и самым дорогим состоянием в одном и том же доме доходит до 40%.
- Чёрный каркас (shavi karkasi): голая конструкция. Стены, крыша, окна — больше ничего. Ни отопления, ни разведённой сантехники, ни стяжки.
- Белый каркас (tetri karkasi): оштукатуренные стены, стяжка, коммуникации заведены в квартиру, внутренняя отделка ещё впереди.
- С ремонтом: полностью готова к проживанию. Качество ремонта и то, насколько он свежий, влияют на цифру сильнее всего остального.
- Новостройка: недавний проект, обычно продаётся с отделкой, с лифтом, парковкой и управляющей компанией.
Цены продажи по районам, ноябрь 2026
Цены в долларах США за квадратный метр, для квартир. Читайте их как середину диапазона, а не как оценку.
| Район | С ремонтом | Новостройка | Белый каркас | Чёрный каркас |
|---|---|---|---|---|
| Мтацминда | $2,700 | $2,900 | $2,300 | $2,050 |
| Ваке | $2,250 | $2,350 | $2,000 | $1,800 |
| Сололаки | $2,100 | $2,400 | $2,000 | $1,850 |
| Вера | $2,000 | $2,300 | $1,950 | $1,750 |
| Ортачала | $1,800 | $1,900 | — | — |
| Сабуртало | $1,700 | $1,750 | $1,400 | $1,300 |
| Чугурети | $1,650 | $1,750 | $1,350 | $1,200 |
| Авлабари | $1,600 | $1,700 | $1,300 | $1,150 |
| Дигоми | $1,150 | $1,200 | $1,000 | $900 |
Для сравнения: средняя цена по городу на более новую квартиру на вторичном рынке Тбилиси составляла 1 366 $/м². Таблица выше ежеквартально сверяется с официальной районной статистикой Geostat; в пересчёте в доллары расхождение по каждому району не превышает нескольких процентов.
Дома в Лиси, Цкнети, Цавкиси и Сагурамо вообще не оцениваются за квадратный метр. Стоимость определяют размер участка, качество постройки, вид и то, закончена ли внутренняя отделка; два дома на одной улице могут отличаться вдвое.
Чего таблица вам не скажет
Внутри одного района, а часто и внутри одного дома, цифру двигает вот что:
- Этаж и лифт. В старом доме без лифта четвёртый этаж стоит заметно меньше первого. В новой башне наоборот: верхние этажи идут с премией.
- Что видно из окна. Вид на Нарикалу, собор Самеба или хребет Мтацминда оплачивается. Вид на соседнюю стену — со скидкой, в том же самом доме.
- Высота потолков и окна. В Сололаки, Мтацминде и Вере 3,5 метра и высокие исторические окна — это и есть значительная часть того, за что платит покупатель.
- Состояние дома, а не квартиры. Прекрасно отремонтированная квартира за осыпающимся подъездом и протекающей крышей продаётся медленно и со скидкой. Иностранные покупатели сначала смотрят на вход.
- Парковка. Отдельное место стоит реальных денег в Ваке, Вере, Сололаки и Мтацминде, где её почти нет.
- Состояние документов. Незарегистрированная пристройка, самовольно застеклённый балкон или расхождение между выпиской из Публичного реестра и фактической планировкой всплывут при проверке со стороны покупателя — и обойдутся вам именно тогда, а не сейчас.
- Планировки. На стоимость не влияют, но это первый документ, который попросит серьёзный покупатель. Их отсутствие тормозит всё.
Три способа получить цифру по вашему объекту
- Начните с таблицы выше. Умножьте свою площадь на цифру для вашего района и состояния. Это порядок величины, не более того.
- Воспользуйтесь онлайн-инструментами. Бесплатная оценка учитывает район, площадь, состояние и этаж. Калькулятор аренды делает то же самое для арендной ставки, а инвестиционный калькулятор превращает цену покупки и аренду в доходность.
- Покажите объект вживую. Именно осмотр отличает оценку от цены: дом, подъезд, свет в то время суток, когда придёт покупатель, документы и те объекты, что прямо сейчас конкурируют с вашим. Это бесплатно и ни к чему вас не обязывает.
Вопросы владельцев
Сколько стоит моя квартира в Ваке?
По средней по району квартира с ремонтом в Ваке — около 2 250 $/м², то есть примерно 225 000 $ за 100 м². Верхний этаж с видом на парк и с парковкой стоит заметно дороже; первый этаж за неотремонтированным подъездом — заметно дешевле.
Почему у соседа квартира стоит совсем других денег?
Почти всегда дело в состоянии, этаже или виде. Чёрный каркас и квартира с ремонтом в одном доме могут отличаться на 40%. Четвёртый этаж без лифта и первый этаж — это разные товары.
Это та цена, которую я действительно получу?
Это цены, по которым выставлены сопоставимые объекты. Итоговая цена зависит от того, как объект подан, насколько верно выставлена цена на старте и сколько похожих квартир конкурирует с вашей в этом месяце. Квартира, оценённая правильно с первого дня, обычно уходит близко к запрашиваемой цене; оценённая оптимистично — уходит дешевле и через несколько месяцев.
Окупается ли ремонт перед продажей?
Полный ремонт при таких ценах окупается редко. А вот устранить то, что покупатель замечает в первые тридцать секунд, окупается почти всегда: вход, запах, свет, следы протечек и наличие планировок.
Нужна ли официальная оценка?
Только для конкретных целей: ипотека, судебное дело или сертифицированная оценка для заявления на инвестиционный вид на жительство. Чтобы определить цену продажи, нужна рыночная оценка.
Насколько свежие эти цифры?
Ноябрь 2026 года, сверено с районными данными Geostat за третий квартал 2026 года и с объектами, которые сейчас в продаже. Цены в Тбилиси меняются, поэтому запрашивайте актуальную цифру, а не опирайтесь на таблицу, прочитанную несколько месяцев назад.
Бесплатная оценка недвижимости в Тбилиси · Калькулятор арендной ставки · Инвестиционный калькулятор
Запросить оценку в WhatsApp · contact@cel.estate · +995 577 94 00 68
Ориентировочные средние по районам, рыночные данные Caucasus Elite Estate, обновлено в ноябре 2026 года. Каждый объект оценивается индивидуально.
Рыночные данные проверены Аленом Лавитом (Alain Lavit), Caucasus Elite Estate, Тбилиси. Подготовлено с помощью искусственного интеллекта.
